Kira ve Tahliye Süreçleri: Kiracı ve Kiraya Veren Açısından Temel Hukuki Çerçeve
Kira ilişkisi, kiracıya belirli bir malı kullanma veya ondan yararlanma hakkı sağlarken kiraya verene de kira bedelini talep etme hakkı verir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından Türk Borçlar Kanunu, kiracının korunması amacıyla sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin ayrıntılı hükümler içermektedir.
Bu nedenle kira sözleşmesinde belirtilen sürenin bitmiş olması, kiraya veren açısından her durumda kiracının tahliyesini istemek için tek başına yeterli değildir.
Sözleşme süresi sona erdiğinde kira ilişkisi biter mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler bakımından kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak kanunda düzenlenen on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra kiraya veren, ilgili bildirim sürelerine uyarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bunun dışında kiraya verenin tahliye talebi genellikle Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen belirli sebeplerden birine dayanmalıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler bakımından gerçek bir konut veya işyeri ihtiyacının bulunması halinde tahliye davası gündeme gelebilir.
Ancak yalnızca “eve ihtiyacım var” şeklindeki soyut bir beyan yeterli kabul edilmez. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
Kiralananın esaslı biçimde yeniden inşası veya imarı nedeniyle kullanımının mümkün olmaması halinde de kanunda öngörülen şartlarla sözleşmenin sona erdirilmesi mümkün olabilir.
Taşınmaz satın alındığında kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Kiracılı bir taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Yeni malik, kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak koşuluyla altı ay sonra tahliye davası açabilir.
Yeni malik, koşulların bulunması halinde sözleşmenin sona erdiği tarihe bağlı diğer dava yolunu da kullanabilir. Burada satın alma tarihi, kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri ile yapılan bildirimlerin zamanı önem taşımaktadır.
Tahliye taahhüdü
Kiracının kiralananı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi, kanundaki koşulların bulunması halinde tahliye sebebi oluşturabilir.
Kiracı taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.
Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce veya kira sözleşmesiyle aynı anda alınması, düzenlenme tarihi, imza ve irade gibi konular uyuşmazlıklarda ayrıca değerlendirilir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
Kiracının kira bedellerini zamanında ödememesi de bazı durumlarda tahliye nedeni olabilir.
Bir yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı yazılı ihtar gönderilmesine sebep olunması halinde kiraya veren, kanunda belirtilen süre içerisinde tahliye davası açabilir.
Bu düzenlemede yalnızca ihtar sayısı değil, hangi kira dönemlerine ilişkin olduğu, ödemenin ne zaman yapıldığı ve davanın hangi tarihte açıldığı önemlidir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı haline getirilmiştir.
Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu düzenlemenin istisnasıdır. Bunun dışında tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira ilişkisinden kaynaklanan çok sayıda uyuşmazlık arabuluculuk kapsamına girebilir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması halinde, uyuşmazlığın niteliğine göre ilgili mahkemede dava süreci devam edebilir.
Kira ve tahliye hukukunda özellikle ihtar, bildirim ve dava açma süreleri önemlidir. Yanlış tarihte gerçekleştirilen bir işlem, tahliye sebebi mevcut olsa bile sürecin sonucunu etkileyebilir.
Bilgilendirme Notu: Kira ilişkisinin sona erdirilmesine ilişkin şartlar, kira sözleşmesinin türüne ve somut olayın özelliklerine göre değişebilir.
